IL CASO DEL COMPRENSORIO DENOMINATO “COLOMBIA”

liberamente tratta dalla tesi di laurea del Dott. Giorgio Opolka e adattata da infernetto.info

Si riporta di seguito una breve cronistoria riassuntiva dell'iter di convenzione riguardante il comprensorio Colombia con la finalità di cercare di comprendere sia le modalità seguite per effettuare le varie lottizzazioni abusive in quest'area sia per cercare di evidenziare la situazione di confusione ed incertezza nella quale numerosi cittadini si trovarono costretti ad operare opportunisticamente in maniera individuale.

Tale cronistoria(1) , per cercare di semplificare la successione degli eventi, e' qui schematizzata in tre fasi.

I. La prima fase ha inizio nell'anno 1954, quando venne diffuso a Roma uno stampato pubblicitario con il quale si informava la cittadinanza della fondazione di un quartiere residenziale al XXII chilometro della via Cristoforo Colombo.

Lo stampato prometteva “la sollecita edificazione di scuole, chiese, edificio sanitario, farmacia, cinema, circolo sportivo, negozi e viali alberati” e , proseguendo su questo tono, affermava categoricamente che le aree destinate alla vendita, “di cui molte sono state vendute all'elite dei cittadini, possono edificarsi liberamente” .

Promotore di questa speculazione edilizia, resa ancora più cospicua in loco da vistosi cartelloni ed un ufficio vendita sul fronte della via Cristoforo Colombo, era il Dott. L. L., il quale, qualificandosi come amministratore unico della Società Immobiliare Commerciale Milanese (SICM) e procuratore della Società Immobiliare Lavorazioni Agricole e Bonifiche (SILAB), affermava che la sua iniziativa si svolgeva con il consenso del Comune di Roma.

In effetti, nello stesso anno, il Dott. L., a nome della SICM e SILAB (alle quali si aggiunse poi la Soc. Imm.re Trieste controllata dalla moglie R. R.), aveva presentato al Comune di Roma la domanda di lottizzazione per il comprensorio denominato Colombia della superficie di 462.000 metri quadri ma solo nel maggio 1956, dopo che erano state stabilite le direttive dell'espansione del NPRG, la Commissione Tecnica Urbanistica del Comune aveva espresso il suo “parere favorevole” al piano di lottizzazione.

Il Dott. L. sembra affermasse, distorcendo il senso del solo parere favorevole, che il Comune di Roma aveva approvato la lottizzazione e quindi autorizzato la vendita dei lotti.

Per dare maggior credito a questa interpretazione, il L., fece introdurre negli atti di compravendita dei lotti una clausola con la quale si autorizzava la società venditrice SILAB a concordare e stipulare con il Comune di Roma la convenzione riguardante “l'esecuzione e manutenzione delle opere di urbanizzazione”, facendo cosi intendere agli acquirenti che la stipulanda convenzione non riguardasse il permesso di lottizzazione, ossia la vendita dei lotti, e che tale facoltà doveva intendersi gia' accordata dal Comune di Roma.

Tale convenzione, proprio in quel periodo, era invece ancora in fase di definizione con il Comune di Roma e l'approvazione della convenzione per il comprensorio Colombia non verrà stipulata sino al 1961.

La lottizzazione del comprensorio di Colombia, tra il 1956 e il 1960, fu quindi eseguita abusivamente, in aperta violazione della legge urbanistica(2) , e un centinaio di acquirenti in buona fede venne così raggirato.

Il L. durante questi quattro anni, dando parvenza di regolarità alla sua illecita attività speculativa, continuò parallelamente sia a “trattare” con i preposti uffici dell'Amministrazione Comunale (come se le società lottizzatrici SICM e SILAB da lui rappresentate fossero ancora proprietarie dell'intera superficie del comprensorio da convenzionare così come dichiarato nella domanda di lottizzazione) sia a vendere gli appezzamenti di terreno agricolo come edificabile (attraverso la pubblicità sui giornali e i tabelloni in loco) senza assumersi però alcun impegno con il Comune.

In realtà la possibilità di stipulare una convenzione con il Comune di Roma era già preclusa dalla stessa vendita abusiva dei lotti che, in conformità al disposto della vigente legge, doveva avvenire dopo e non prima della convenzione stessa.

Tale illecita procedura fu messa in luce da alcuni acquirenti che sottoposero al giudizio del Magistrato Penale la legittimità della lottizzazione Colombia.

Con sentenza 12/13 maggio 1960 il Giudice Istruttore Zhara Buda, pur essendo impossibilitata ad applicare l'art. 155 C . PP. all'imputato Dott. L.(3) essendo intervenuta una provvidenziale amnistia, dichiarò comunque lo stesso: “raggiunto da prove sufficienti a legittimare in difetto della riferita causa di estinzione il suo rinvio a giudizio” e ciò in quanto: ”la truffa consumata dal L. va ravvisata nell'essersi obbligato a vendere terreni non lottizzati inducendo gli acquirenti a ritenere già intervenuto il compromesso di lottizzazione e percependo il conseguente maggior prezzo ”.

II. A questo punto ha inizio la seconda fase della cronistoria, che inizia quando l'Amministrazione Comunale (scoperta la truffa tramite la Magistratura Penale ), cercando di sanare l'anomala situazione del comprensorio in oggetto, fece firmare i seguenti atti alle società lottizzatrici rappresentate dal L.:

•  Il 9 maggio 1960 “L'atto d'obbligo a stipulazione di convenzione”, sottoscritto dalle tre società lottizzatrici SICM, SILAB, SIT che, con la premessa che esse erano comproprietarie dell'intero comprensorio di mq. 462.000, si obbligavano a stipulare con il Comune la relativa convenzione e si impegnavano a provvedere a loro cure e spese all'impianto e manutenzione di tutti i servizi pubblici.

•  Il 6 giugno 1960 “L'atto d'obbligo a stipulazione di convenzione integrativa”, sottoscritto dalle medesime società, con il quale si impegnavano a far sottoscrivere, entro due anni dalla stipulazione della convenzione principale, una convenzione integrativa da parte di “tutti coloro” ai quali fossero stati trasferiti in proprietà i singoli lotti del comprensorio della convenzione.

Dopo un anno circa il Commissario Straordinario, con i poteri del Consiglio Comunale, emise:

• La Delibera n. 1394 (4) che approvava lo schema di convenzione per la realizzazione di una borgata residenziale a cura e spese delle società SICM, SILAB e SIT, secondo gli impegni presi con i due atti d'obbligo in precedenza indicati.

L'art. 9 di questa delibera aggiungeva: ”in relazione all'avvenuta alienazione di n. 26 lotti di terreno per la complessiva superficie di mq. 70.000 le società si impegnano a far sottoscrivere entro due anni dal presente atto una convenzione integrativa, analoga alla presente, agli acquirenti e ai loro aventi diritto”.

I documenti sopra citati, che apparentemente sembravano in regola e legittimavano la continuazione dell'iter di convenzione, in realtà erano stati contraffatti dal L..

Da una verifica effettuata al Nuovo Catasto di Roma(5) , riguardante l'identificazione delle 116 particelle elencate negli atti d'obbligo e nella Delibera Comunale, a documentare che le tre società SICM, SILAB, SIT erano comproprietarie di tutto il comprensorio (premessa questa inderogabile per ottenere l'approvazione del piano di lottizzazione presentato e del relativo schema di convenzione), risultò sia che 90 particelle catastali sulle 116 ivi elencate non erano più di proprietà delle tre società ma appartenevano ad altrettanti acquirenti ai quali erano state vendute abusivamente (per una totale superficie di 140.000 mq.) sia che dalla elencazione mancavano, poiché omesse, altre 30 particelle vendute, come in precedenza, abusivamente (per complessivi 65.000 mq).

Si evinse quindi che il totale delle alienazioni di terreni del comprensorio, registrata dal Catasto per l'intero periodo in esame fino alla data della Delibera Comunale (1961), fu di 120 lotti per un totale di 205.000 mq. in evidente contrasto con i 26 lotti (per una complessiva superficie di mq. 70.000) a cui faceva riferimento l'art. 9 dello schema di convenzione predisposto dal Comune.

Pertanto la Delibera Comunale , approvata sulla base di documentazioni false, non aveva alcun valore ai fini della stipula della convenzione in oggetto.

Tale delibera fu però utilizzata dal L. per asserire, dimostrabilmente, che tutto era in regola consentendogli così di continuare con successo la vendita di appezzamenti di terreno agricolo per edificabile.

La delibera “contraffatta”, inoltre, permise al L. di ottenere, come avvenne il 18 dicembre 1965, che il Comune di Roma inserisse il “comprensorio di Colombia” nel NPRG di Roma con la qualifica di “lottizzazione in corso di convenzione”.

Il L. quindi, forte di tale definizione, sembra che cercò di limitare l'applicazione della nuova legge urbanistica del 6 agosto 1967 n. 765 alla sola sostituzione dell'Atto d'Obbligo (6) con un nuovo atto d'obbligo che tutti gli acquirenti dei lotti abusivi avrebbero dovuto (come sosteneva il L.) firmare in base al mandato rilasciato in precedenza alla venditrice Silab, così da poter stipulare la convenzione in conformità alla vecchia legge per la lottizzazione di terreni agricoli (7).

L'art. 8 della succitata legge urbanistica riguarda le modalità per il conseguimento della “autorizzazione comunale per la lottizzazione di terreni i cui proprietari, non avendo ancora presentato domanda di urbanizzazione dopo il 2 dicembre 1966, intendono lottizzare i terreni da loro posseduti a scopo edilizio”; tale legge non poteva essere comunque applicata al comprensorio di Colombia poiché la sua lottizzazione era già avvenuta senza la prescritta autorizzazione comunale. (8)

Ormai il carattere truffaldino della lottizzazione Colombia era divenuto di ordine pubblico come evidenziato dall'articolo di “Paese Sera” del 22 maggio 1965 (“terreni a prezzi altissimi per lottizzazioni fantasma – Un esempio “ la Colombia ” – otto personaggi e un solo regista”, a firma di Alfonso Testa) e messo maggiormente in risalto dal fallimento della Società Immobiliare Commerciale Milanese (SICIM), principale promotrice della lottizzazione abusiva di Colombia e firmataria (insieme a SILAB e SIT dei precitati Atti d'Obbligo, avvenuto con sentenza del 38 luglio 1966 (9).

In data 15 marzo 1968 il Sindaco di Roma, a firma di M. Cautela, inviò una lettera alla Soc. Imm.re Commerciale Milanese (SICM), che risulto poi fallita già da due anni, alla Soc. Imm.re SILAB, posta in liquidazione per dissesto finanziario, e alla SIT, rimasta ormai proprietaria di un solo lotto. In questa lettera si chiedeva a dette società un elenco indicativo delle persone o enti che avessero compravenduto lotti ricadenti nel comprensorio in oggetto “al fine del completamento istruttorio del progetto di convenzione”. Con tale lettera, ignorando la situazione truffaldina di Colombia, i responsabili del Comune conferirono ulteriore credito alle ormai inesistenti società proprietarie, consentendo comunque al L., e a chi per lui, di prendere tempo, propagandando ancora per imminente la conclusione dell'iter di una convenzione che, in realtà, ormai sapeva non fosse più attuabile.

Per evitare il ripetersi di tali situazioni e per tutelare i propri interessi i proprietari dei singoli lotti abusivi decisero di costituirsi in data 29 novembre 1971 in Associazione, nominando a suo presidente l'Avvocato Gioacchino Malvesi.

Come prima cosa il neo presidente dell'Associazione scrisse al Sindaco di Roma e agli uffici del Comune per informarli che in base alla circolare del Ministero dei Lavori pubblici (10) , la domanda originale avanzata dalle Soc. SICIM, SILAB e SIT, non più proprietarie del convenzionando comprensorio, non poteva avere efficacia per la continuazione della relativa pratica e che secondo l'art. 8 della legge urbanistica n. 765 una nuova domanda sarebbe dovuta essere avanzata concordemente da tutti i nuovi proprietari del comprensorio.

A seguito dell'intervento della “Associazione Proprietari Lottisti” l'Amministrazione Comunale si adeguò al disposto della legge vigente e richiese la presentazione di una nuova domanda di lottizzazione.

III. La terza e ultima fase inizia il 18 luglio 1972 quando, ormai decaduto il “consorzio Colombia”, gli antichi promotori (ancora una volta guidati dall'instancabile L.) costituirono un altro “Consorzio Residenziale Colombia” (11), tentando arbitrariamente di presentarlo come la continuazione di quello precedente e spacciandolo per obbligatorio.

Tale situazione fu subito denunciata dal Presidente della “Associazione dei Lottisti” che il 15 novembre 1972, lo stesso giorno della costituzione del “Consorzio Residenziale Colombia”, richiese telegraficamente ai promotori di tale Consorzio e al notaio rogante la convocazione di tutti i lottisti riservandosi (qualora tutti i lottisti non fossero stati convocati) la possibilità di agire per vie legali. La richiesta non fu accolta.

In seguito si scoprì, da una lettera del Comune di Roma (12), inviata ai promotori del neo “Consorzio Residenziale Colombia” (13), che quest'ultimo aveva lo stesso presentato una nuova domanda di lottizzazione e che a sua volta il Comune di Roma ricordava ai richiedenti la necessità di acquisire la formale adesione di tutti i proprietari del comprensorio all'iniziativa suddetta, condizione questa inderogabile per procedere all'approvazione del nuovo piano di lottizzazione.

Tale nuova richiesta non era in ogni caso avvallabile dalla Pubblica Amministrazione sia perché l'art. 8 della legge urbanistica n. 765 è applicabile solamente a quei proprietari che intendono lottizzare il loro terreno, ed i proprietari dei lotti “Colombia” non avevano singolarmente alcun terreno da lottizzare, sia perché il progetto di lottizzazione presentato dal “Consorzio Residenziale Colombia”, essendo il medesimo di quello redatto dalle società lottizzatrici a tutto loro vantaggio (in quanto proprietari), non si adattava più alla nuova situazione in cui i vantaggi dovevano essere proporzionali agli oneri (art. 9 delle Norme di Attuazione del P.R.G.).

Gli aderenti all'Associazione, poi trasformato in Consorzio, per questo e per altri motivi come quello della responsabilità per la lottizzazione abusiva e la allora confusa situazione, si rifiutarono di sottoscrivere il progetto di lottizzazione del L. che, pertanto, decadde essendo mancata l'unanimità richiesta dalla legge.

Il Comune di Roma, dopo due anni d'inutili attese e parecchi rinvii, si vide quindi costretto ad archiviare la pratica ma, intanto, durante i venti anni in cui non si riuscì mai a giungere ad una convenzione a causa delle varie inadempienze, nel comprensorio erano stati costruiti i primi cinquanta fabbricati abusivi d'abitazione familiare (14) .

Va ricordato inoltre che l'inserimento del “comprensorio di Colombia” nel NPRG (il 18 dicembre 1965) con la qualifica di “lottizzazione in corso di convenzione” determinò anche l'esclusione di tale zona dalla perimetrazione delle borgate abusive effettuata il 20 aprile 1976.

Solo dopo i numerosi ricorsi (in totale saranno 60), le manifestazioni da parte degli abitanti del comprensorio e il valido contributo apportato dall'Unione Borgate permisero di indurre il Comune di Roma a:

•  Prendere atto della realtà e di effettuare una prima perimetrazione della borgata (1977);

•  Inserire il “Consorzio Colombia”, insieme a tutte le altre edificazioni limitrofe intanto sorte abusivamente, nell'elenco delle borgate romane e nei progetti di risanamento idrico-sanitario come nucleo 51 (1980) con la conseguente realizzazione di una rete idrica e fognante;

•  Costruire una scuola (l'attuale Mozart nata come elementare e che ospitò anche la media, 1980) e la farmacia comunale (1985);

•  Ufficializzare il “nucleo edilizio spontaneamente sorto n. 51 Infernetto” individuandolo nella variante al P.R.G. approvata con deliberazione G. R. Lazio n. 4777 del 03/08/1983.

Note:

1) La ricostruzione fa ampio riferimento ad un dattiloscritto non datato rinvenuto nell'Archivio Storico dell'Unione Borgate: Cronistoria riassuntiva dell'iter di Convenzione relativa al comprensorio denominato “Colombia”.

2) Art. 14 della legge n. 355 del 23.3.1932 allora vigente. Cfr. “ Sistemi di lottizzamento razionale” , Rassegna di Architettura , anno IV, n. 2, febbraio 1932, pp. 84-86

3) Codice di Procedura Penale, art. 155 – Notificazioni per pubblici annunzi alle persone offese.

4) Stipulata il 21/8/61 prot. 6927

5) La verifica e' stata effettuata presumibilmente alla fine degli anni settanta. Unione Borgate, Cronistoria, op. cit.

6) Atto d'obbligo che impegnava esclusivamente le società lottizzatrici promotrici del progetto.

7) Unione Borgate, Cronistoria, op. cit.

8) Tale conclusione è stata avvallata dalla Direzione Generale dell'Urbanistica del Ministero dei Lavori Pubblici nella sua circolare n. prot. 2375 del 14 maggio 1970 nella quale, ricordando la legge urbanistica n. 765 a questo riguardo affermò categoricamente che: “tutte le lottizzazioni poste in essere prima del 2 dicembre 1966 che non abbiano integralmente completato l'iter formativo prima di tale data sono decadute e non possono essere attuate”; tale circolare venne inviata dal Ministero dei Lavori Pubblici a tutti i Comuni, con istruzioni di doversi conformare.

9) Tribunale Fallimentare Penale, pratica n. 29464. Nella relazione del Procuratore Bruno Caputo, curatore di detto fallimento si legge: “Alla dichiarazione di fallimento detta società risultò essersi spogliata di tutti i suoi beni in favore delle Soc. Imm.re Emiliana a r. l., Soc Imm.re Umbra a r.l., e Soc. Imm.re Emiliana, istituite dall'ineffabile Sig. Lorenzo L., che tenta di mettere al sicuro i suoi beni e di tutelare i suoi interessi esclusivi al patrimonio fittiziamente intestato alle predette società ed alla Soc. SILAB, altra società apparente, nella quale convergono i suoi interessi”.

  10) La ricostruzione fa ampio riferimento ad un dattiloscritto non datato rinvenuto nell’Archivio Storico dell’Unione Borgate: Cronistoria riassuntiva dell’iter di Convenzione relativa al comprensorio denominato “Colombia”.

11) In data 15 novembre 1972.

12) Ufficio Speciale Piano Regolatore, 23 marzo 1974

13) La domanda di lottizzazione fu presentata a nome delle quattro società di comodo sorte dal fallimento delle società SICM, SILAB, SIT alle quali i proprietari lottisti non hanno mai aderito sia perché non convocati nell'atto costitutivo, sia perché non hanno mai approvato il rispettivo statuto anticostituzionale che, di fatto, avrebbe riservato ogni possibile decisione ai promotori (alias Sig. L.).

14) Unione Borgate, Cronistoria, op. cit.